La valeur intrinsèque d'un bien immobilier est sa valeur réelle, calculée en utilisant la méthode du coût déprécié. Ce calcul prend en compte la valeur à neuf du bien, à laquelle on soustrait une dépréciation liée à l'usure (vétusté) en fonction du vieillissement par rapport à un bien neuf. Ensuite, la valeur du terrain est ajoutée pour obtenir la valeur finale. la formule de calcul est donc la suivante: Valeur intrinsèque = Valeur à neuf du bien - % de vétusté + Valeur du terrain. Utilité en Suisse la valeur intrinsèque est souvent utilisée lors des expertises immobilières, car elle permet d'obtenir une estimation précise du bien grâce à des outils spécialisés. Ces outils prennent en compte divers critères pour évaluer avec exactitude la valeur d'un bien. Paramètres influençant le calcul les principaux critères pris en compte sont: Le volume du bâtiment l'année de construction l'état général du bien les aménagements extérieurs la surface du terrain la qualité des matériaux les finitions et l'optimisation les frais annexes à noter que l'emplacement du bien et les fluctuations du marché immobilier (offre et demande) ne sont pas inclus dans ce calcul. Détail des éléments de calcul Valeur du terrain: Elle dépend de l'analyse des volumes construits et de l'analyse du marché local. Des aspects légaux, comme les contrats de superficie, peuvent aussi influencer cette estimation. Valeur de la construction: Il s'agit du coût de construction actuel, auquel on soustrait la dépréciation liée à l'âge et à l'état d'entretien du bâtiment. Aménagements extérieurs: les infrastructures extérieures (jardins, trottoirs, etc.) sont également prises en compte, en y appliquant une dépréciation en fonction de leur état. Frais annexes: l'ensemble des frais liés à la propriété, incluant la dépréciation, sont également pris en compte. Méthode de calcul Le calcul commence par déterminer le volume de la construction en m³ et le multiplier par le coût de construction par m³, en fonction des matériaux et des techniques utilisées. Ensuite, on déduit la vétusté (dépendant de l'âge et de l'entretien du bien), puis on ajoute la valeur du terrain, qui varie en fonction de la localisation et des paramètres locaux. Exemple de calcul Prenons une maison avec les caractéristiques suivantes: Volume du bâtiment: 1000m³ Coût de construction: CHF 500/m³, soit CHF 500'000 Garage: 30m³ à CHF 200/m³, soit CHF 6'000 Dépréciation de 20% due à l'âge et à l'état: CHF 101'200 Valeur du terrain: CHF 800/m² pour 2000m², soit CHF 1'600'000 la valeur intrinsèque serait donc: Valeur après dépréciation: CHF 404'800 (500'000 + 6'000 - 101'200) Ajout de la valeur du terrain: CHF 1'600'000 Valeur intrinsèque totale: CHF 2'004'800 Points clés à retenir la valeur intrinsèque reflète la valeur technique d'un bien immobilier après dépréciation de son état d'usure, à laquelle on ajoute la valeur du terrain. Ce calcul ne prend pas en compte les fluctuations du marché immobilier (offre et demande). Elle est principalement utilisée pour les estimations immobilières et repose sur des critères techniques, comme le volume du bâtiment, la qualité de la construction, les aménagements extérieurs, etc.