La servitude de passage est un droit qui permet à une personne de traverser une propriété (le fonds servant) pour accéder à son propre terrain ou à la voie publique (le fonds dominant). Elle peut être créée par accord entre les propriétaires des terrains concernés ou imposée par la loi si un terrain est enclavé et ne dispose pas d'un accès direct suffisant. Types de servitude de passage 1. Servitude volontaire: Elle est établie par un accord entre le propriétaire du fonds dominant et celui du fonds servant, souvent lors d'une transaction immobilière ou du morcellement d'un terrain. Elle est consensuelle et répond aux besoins des deux parties. 2. Servitude nécessaire: Lorsqu'un terrain est enclavé et n'a pas d'accès suffisant à une voie publique, le propriétaire du fonds dominant peut demander une servitude auprès des tribunaux. Ce type de servitude vise à garantir l'accès au terrain, avec une indemnité versée au propriétaire du fonds servant. Elle est fondée sur l'article 694 du Code civil suisse et permet d'éviter l'enclavement d'un bien. Parties concernées: Fonds dominant et fonds servant Fonds dominant: Le terrain qui bénéficie du droit de passage, permettant d'accéder à la voie publique ou à un autre terrain. Fonds servant: Le terrain qui subit la charge de la servitude et doit permettre le passage. Le propriétaire du fonds servant ne peut pas entraver ou rendre plus difficile l'exercice du droit de passage. Droits et obligations des parties Droits du propriétaire du fonds dominant: Le propriétaire peut utiliser le passage selon les conditions fixées dans l'acte de servitude (par exemple, à pied ou en véhicule), mais il ne peut pas étendre son usage au-delà de ce qui a été convenu. Obligations du propriétaire du fonds servant: Il doit respecter le droit de passage, en veillant à ne pas entraver l'accès ou la commodité du passage. Il peut aménager son terrain, mais seulement si cela ne gêne pas l'utilisation du passage. En cas de non-respect, le propriétaire du fonds dominant peut demander l'intervention des autorités. Création et enregistrement de la servitude de passage Constitution devant notaire: les parties doivent formaliser la servitude par acte notarié, en précisant le tracé exact du passage et les conditions d'utilisation. Cela garantit la sécurité juridique des deux parties. Inscription au registre foncier: l'inscription de la servitude au registre foncier est essentielle pour garantir sa validité, même en cas de changement de propriétaire. Elle rend le droit de passage opposable aux tiers. Modification et extinction de la servitude Modification du tracé: Toute modification nécessite l'accord du propriétaire du fonds dominant, car cela pourrait affecter l'accessibilité du passage. Si un changement est envisagé, il doit être officialisé par acte notarié et inscrit au registre foncier. Extinction de la servitude: une servitude peut être éteinte par renonciation volontaire du propriétaire du fonds dominant ou si la servitude n'a plus d'utilité (par exemple, si un accès direct à la voie publique devient possible). dans ce cas, le propriétaire du fonds servant peut demander la suppression judiciaire de la servitude. Points clés à retenir la servitude de passage est un droit foncier permettant l'accès à un terrain enclavé. Elle implique deux parties: le fonds dominant et le fonds servant, chacun ayant des droits et des obligations spécifiques. la servitude doit être formalisée devant notaire et inscrite au registre foncier pour être valide. Toute modification ou suppression de la servitude nécessite l'accord des parties ou une décision judiciaire.