Acheter en Suisse romande
Votre capacité achat immobilier, c'est le filtre qui décide si la banque vous suit ou non. Vous pouvez avoir un coup de cœur pour un appartement lumineux à Lausanne ou une maison familiale à Bulle, mais la banque regarde d'abord votre budget. Bonne nouvelle: son calcul se comprend très bien quand on le découpe, et cela vous aide à chercher au bon prix sans perdre de temps.
La banque ne juge pas votre envie de devenir propriétaire. Elle vérifie surtout que votre ménage pourrait garder son logement si les taux augmentaient. Pour cela, elle examine trois éléments: votre revenu durable, vos fonds propres et les charges théoriques du logement.
Le revenu retenu est en principe le revenu brut annuel régulier. Un salaire fixe est simple à lire. Les bonus, commissions, allocations variables ou heures supplémentaires peuvent être pris en compte, mais souvent seulement en partie et s'ils sont récurrents. Pour une personne indépendante, l'établissement demandera habituellement plusieurs années de résultats afin de lisser les bonnes et les moins bonnes périodes.
Viennent ensuite les fonds propres. Pour un logement que vous habiterez vous-même, comptez généralement au moins 20% de la valeur du bien. Au moins 10% doivent provenir de fonds propres hors prévoyance, par exemple votre épargne, une donation ou le produit de la vente d'un autre logement. Le reste peut parfois provenir du 2e pilier ou du pilier 3a, selon votre situation. Retirer de la prévoyance mérite toutefois une vraie réflexion: cela peut réduire vos prestations à la retraite et, selon le cas, votre couverture de risque.
Enfin, la banque regarde vos autres engagements. Un leasing auto, un prêt personnel, des pensions alimentaires ou des dettes de carte de crédit réduisent directement la marge disponible. C'est pourquoi deux ménages qui gagnent le même salaire n'ont pas forcément la même capacité d'emprunt.
Le piège classique consiste à calculer avec le taux hypothécaire proposé aujourd'hui. Si vous empruntez avec un taux bas, la mensualité paraît parfois très confortable. Pourtant, la banque applique un scénario plus prudent, souvent appelé calcul de soutenabilité ou test de résistance.
Elle retient fréquemment un intérêt théorique proche de 5%, même si votre taux effectif est inférieur. Elle ajoute aussi un forfait d'entretien, souvent autour de 1% de la valeur du bien par année, ainsi que l'amortissement de la deuxième hypothèque. Les pratiques varient d'une banque à l'autre, mais l'idée reste la même: vérifier que votre projet tiendrait encore debout dans un contexte moins favorable.
Le total de ces charges théoriques devrait en règle générale rester sous environ un tiers du revenu brut du ménage. Certaines banques acceptent une limite un peu différente selon le dossier, mais mieux vaut viser large. Ce calcul explique pourquoi un logement semble abordable sur votre compte mensuel, tout en étant refusé par la banque.
Aline, 34 ans, vit à Pully et travaille à Lausanne comme cheffe de projet. Son salaire brut annuel est de CHF 145'000.-. Elle dispose de CHF 180'000.- d'épargne et envisage un appartement à CHF 950'000.-. Pour atteindre les 20% de fonds propres, soit CHF 190'000.-, elle complète avec CHF 10'000.- provenant de sa prévoyance. Elle respecte ainsi aussi la règle des 10% de fonds propres hors prévoyance, puisqu'elle apporte CHF 180'000.- de son épargne.
Sa dette hypothécaire serait d'environ CHF 760'000.-. Dans un calcul bancaire indicatif, les intérêts théoriques à 5% représentent CHF 38'000.- par an. Le forfait d'entretien à 1% ajoute CHF 9'500.- par an. Il faut aussi amortir la partie de dette qui dépasse approximativement deux tiers de la valeur du logement. Ici, cette partie est d'environ CHF 127'000.-. Répartie sur quinze ans, elle représente environ CHF 8'500.- par an.
La charge théorique totale approche donc CHF 56'000.- par an, soit près de CHF 4'670.- par mois. Or, un tiers du revenu brut d'Aline représente environ CHF 48'000.- par an. Son projet est donc probablement trop ambitieux pour les critères usuels, même si le montant réellement payé au début pourrait sembler supportable.
Ce résultat ne signifie pas qu'Aline doit renoncer à acheter. Elle peut viser un budget plus bas, augmenter ses fonds propres, acheter avec une personne dont les revenus sont stables ou attendre que sa situation financière évolue. L'essentiel est de faire ce test avant de s'attacher à un bien.
Un dossier ne se joue pas seulement sur le salaire affiché dans le contrat. Quelques points très concrets peuvent améliorer ou dégrader votre calcul capacité emprunt:
Le taux d'effort immobilier n'est donc pas un simple pourcentage isolé. C'est une photographie de votre stabilité financière. Préparez vos fiches de salaire, votre dernière taxation, les relevés d'épargne et la liste de vos engagements avant un premier rendez-vous. Vous obtiendrez une réponse plus utile et plus rapide.
Si votre projet dépasse légèrement le plafond, plusieurs leviers existent. Commencez par ceux qui améliorent votre situation sans vous mettre sous pression:
Attention à ne pas choisir une solution uniquement pour obtenir un accord. Par exemple, utiliser une grande part de votre prévoyance peut débloquer un achat, mais cette décision doit rester cohérente avec votre retraite et votre protection familiale. Un financement confortable aujourd'hui doit aussi le rester dans quelques années.
Un refus est frustrant, mais il vous donne souvent une information précieuse. Demandez calmement quel élément bloque: revenu retenu, apport, charge existante, valeur estimée du bien ou taux d'effort trop élevé. Vous saurez alors si une adaptation est réaliste.
Parfois, il manque simplement quelques mois pour terminer une période d'essai ou rembourser un leasing. Dans d'autres cas, revoir le budget évite de vous retrouver avec un logement qui vous laisse trop peu de marge chaque mois. Le bon achat n'est pas seulement celui que la banque accepte: c'est aussi celui dans lequel vous continuez à vivre sereinement.