Acheter en Suisse romande
Julien et Mélanie, couple de trentenaires à Lausanne, cherchent un 4.5 pièces avec deux enfants. Ils hésitent entre un neuf livrable dans 18 mois à Renens (CHF 1'150'000.-) et un appartement de 1992 rénové à Pully (CHF 950'000.-). Les deux ont la même surface, mais presque rien d'autre en commun. Voici ce qui change vraiment, au-delà du prix d'achat.
Le neuf coûte entre 15% et 35% plus cher au mètre carré que l'ancien comparable, selon les communes. À Genève ou Lausanne, l'écart grimpe facilement à CHF 2'500.- le m² pour du neuf de standing. Mais ce surcoût s'accompagne d'une enveloppe de frais différente.
Dans le neuf, vous payez la TVA (7,7% sur le prix de vente), mais vous échappez souvent aux droits de mutation cantonaux, selon le canton et le montage juridique. En revanche, l'ancien génère des frais de notaire et droits de mutation qui varient fortement: à Genève, comptez environ 3% du prix, à Vaud plutôt 2,2%, à Fribourg 1,5%. Le neuf demande aussi un apport personnel plus élevé en pratique, car les banques financent rarement plus de 80% sur plan.
Julien et Mélanie ont fait le calcul: le neuf à Renens leur coûte CHF 1'150'000.- + TVA déjà incluse, avec environ CHF 15'000.- de frais notariés. L'ancien à Pully: CHF 950'000.- + CHF 22'000.- de droits et frais. Différence nette à l'achat: environ CHF 180'000.-, pas CHF 200'000.-.
Le neuf affiche des charges de copropriété souvent 30% à 50% inférieures les cinq premières années. Isolation Minergie, chauffage à pompe à chaleur, ventilation double flux: tout est optimisé. Un 4.5 pièces neuf tourne autour de CHF 250.- à CHF 350.- par mois, chauffage compris. L'ancien, même rénové, dépasse facilement CHF 450.- à CHF 550.-, surtout si le chauffage reste au mazout ou au gaz.
Mais attention: dans le neuf, les charges explosent souvent après 10-15 ans, quand les premières grosses rénovations (façades, toiture) arrivent et que le fonds de rénovation était sous-alimenté. Dans l'ancien, vous héritez parfois d'un fonds bien garni si la PPE est ancienne et bien gérée.
Mélanie a demandé les trois derniers PV d'assemblée de la PPE à Pully. Résultat: fonds de rénovation de CHF 380'000.- pour 22 lots, aucun gros travaux prévu avant 2028. Ça change la donne.
Acheter neuf, c'est cinq ans de garantie légale sur les défauts de construction (art. 371 CO), deux ans sur les défauts apparents. Vous emménagez, vous vivez, vous ne touchez à rien. Pas de peinture, pas de cuisine à refaire, pas de salle de bain à moderniser. Le promoteur corrige les malfaçons pendant la garantie.
L'ancien, même "rénové", demande souvent des ajustements. Une cuisine de 2015 est fonctionnelle mais pas forcément à votre goût. Les stores extérieurs grincent. La ventilation de la salle de bain fait du bruit. Budget à prévoir: entre CHF 15'000.- et CHF 40'000.- dans les trois premières années, selon l'état réel et vos standards.
Julien, bricoleur du dimanche, sait qu'il devra investir dans l'ancien. Mélanie préfère le neuf justement pour éviter ça. C'est une question de tempérament autant que de budget.
Le neuf se déprécie légèrement les cinq premières années, puis se stabilise. Vous achetez au prix fort, mais vous revendez dans un marché où votre bien est devenu "récent" et non plus "neuf". L'ancien bien situé, lui, prend de la valeur si le quartier monte, mais perd en attractivité relative si rien n'est refait.
Un appartement neuf acheté en 2015 à Lausanne pour CHF 950'000.- vaut aujourd'hui environ CHF 1'050'000.- (+ 10,5% en 10 ans). Un ancien de 1985 acheté CHF 750'000.- en 2015 dans le même quartier vaut aujourd'hui CHF 880'000.- (+ 17%), à condition d'avoir rénové la cuisine et la salle de bain entre-temps (coût: CHF 45'000.-).
Selon les études Wüest Partner, la localisation reste le facteur n°1 de valorisation à long terme, bien avant l'état du bien. Un ancien bien situé bat souvent un neuf excentré.
Dans certains cantons, acheter neuf vous fait échapper à l'impôt sur les gains immobiliers du vendeur (car il n'y en a pas, le promoteur vend du neuf). Vous payez la TVA, mais pas de droits de mutation dans certains montages (vente avant inscription au registre foncier). À Vaud, par exemple, la vente sur plan avant inscription est exonérée de droits de mutation.
L'ancien génère des droits de mutation payés par l'acheteur (sauf usage contraire), mais vous pouvez parfois négocier un prix net-vendeur qui intègre ces frais. En revanche, si vous revendez dans les cinq ans, vous risquez un impôt sur les gains immobiliers élevé, sauf résidence principale avec dégrèvement.
Julien et Mélanie prévoient de rester au moins 12 ans. La fiscalité à la revente ne les inquiète pas. Mais pour un acheteur-investisseur ou quelqu'un qui bouge souvent, ça change tout.
Le neuf, c'est un projet: vous choisissez les finitions, vous attendez la livraison, vous êtes le premier occupant. Ça crée un attachement particulier, mais aussi du stress si le chantier prend du retard (fréquent) ou si la réalité ne correspond pas exactement aux plans 3D.
L'ancien, c'est du concret immédiat: vous visitez, vous sentez l'ambiance, vous voyez les voisins, vous emménagez dans trois mois. Pas de surprise sur la vue, le bruit, l'orientation. Mais vous héritez aussi de l'historique de la PPE, des décisions prises avant vous, des travaux votés que vous devrez payer.
Mélanie avoue qu'elle aime l'idée de choisir le parquet, les prises électriques, la couleur des murs. Julien préfère visiter un samedi matin, sentir si le quartier lui plaît, et signer dans la foulée. Ils n'ont toujours pas tranché.
Avant de choisir, faites estimer votre bien actuel sans laisser vos coordonnées si vous êtes déjà propriétaire, pour savoir combien vous pouvez réinvestir. Si vous hésitez sur le timing, lisez quand vendre en 2026 pour anticiper les fenêtres favorables. Et pour ne rien rater des nouvelles annonces correspondant à vos critères, configurez vos alertes immobilières dès maintenant.
Neuf ou ancien, l'essentiel reste de visiter, de calculer, et de vous projeter honnêtement dans les deux scénarios. Julien et Mélanie ont finalement choisi l'ancien à Pully: ils voulaient emménager avant la rentrée scolaire, et le quartier leur plaisait trop pour attendre 18 mois. Mais ils auraient pu faire l'inverse, et ça aurait été cohérent aussi.